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Présentation des Règles d'Urbanisme qui s'imposent au quartier des Chais à l'intérieur de l'îlot Dupaty : quartier compris entre le quai de Bacalan, la rue Surson, la Rue Dupaty et la barre de l'immeuble Concorde.
Nota : nous proposons ci-après un résumé du PLU, résumé seulement des mesures qui nous concernent. Le secteur, ci-dessus limité, est classé en Zone UC, dite “Zone Urbaine de Centralité”, et plus particulièrement en Secteur UCc, dit “secteur des Chartrons”. Ceci est important, car le reste de l'îlot Dupaty, plus au Nord et y compris l'immeuble Concorde et jusqu'à la rue Chantecrit est dans un autre secteur, avec d'autres règles.

Ce que nous prévoyons de réaliser s’inscrit dans le cadre du texte (PLU).

• Le bruit : nous sommes dans la zone de bruit des Quais.
• Les inondations : il faut prévoir d’éventuelles crues de la Garonne. La côte actuelle des inondations est fixée au niveau NGF 4.06 (Niveau Géographique National, par rapport au niveau de la mer en mètres), le quartier est à environ 4,20 m ce qui peut paraître insuffisant car en cas de rupture des digues, l'eau pourrait monter à 5m24. Les rez-de-chaussée doivent se situer à plus de 15 cm de hauteur par rapport aux axes de chaussée.

Les voies permettent la desserte des constructions envisagées, par les services de secours et d'incendie, les ramassages des ordures…
Ces voies doivent au moins avoir 10m de large, pour un double sens de circulation, et 8m en sens unique. Les impasses ne doivent pas parcourir plus de 75 m et être munies en leur extrémité d'une aire de retournement pour faire demi-tour de 24 mètres de diamètre.
Le PLU recommande que le “réseau viaire” existant alentour soit adapté et cohérent ; la rue Surson fait 4m de large en sens unique et la rue Chantecrit 5m en double sens (sans compter les petits trottoirs assurément, mais qui appartiennent aux piétons).
Une voie nouvelle, traversante, de la rue Surson à la rue Chantecrit, permettra l'urbanisation de l'îlot (cf. planche N°30 du PLU). Le statut et la forme de cette voie restent à définir et à négocier avec la CUB dans le cadre du projet global de l'Ilot Dupaty.
Les accès sont privatifs et permettent d'accéder aux habitations (maison ou collectif) depuis la voie : ce peut être un chemin, une entrée garage, un cheminement vers un porche d'immeuble… En terme de contraintes, il s’agit de ne pas créer des accès trop près des croisements (10m) et de prendre garde à la visibilité.

La question n’est pas d’ordre réglementaire mais écologique : utilisation de l'énergie, rapport au bien public, gestion de l'eau, projet pour la ville de demain… Nous apporterons des propositions au PLU sur ces sujets.

En ville, la parcelle n'est plus une entité pertinente aujourd'hui. Le débat est dans le PLH (Plan Local de l'Habitat). Le terrain est rare et précieux dans la ville à densifier.

Considérons “R”, le “Recul” par rapport à la voie.
Dans ce secteur de Bordeaux, il est indiqué que les constructions doivent s'aligner à raz de la rue, en limite du trottoir. Donc R=0, cela amène tout droit à cette rue nouvelle minérale et impersonnelle que nous craignions de voir traverser jardins et chais ….
Il est possible de déroger aux aménagements de rez-de-chaussée par un recul de 3m, en utilisant les “dispositions particulières” du PLU ; “harmoniser des séquences” et “créer des vues sur l'intérieur des îlots”.

Considérons “L”, le Retrait.
L1, le retrait sur les côtés, sur les limites latérales, L2, le retrait en fonds du terrain. Qui dit retrait dit qu'il faut se tenir à l'écart, avec nos constructions.
Dans cette zone urbaine de Bordeaux, il convient, en plus, de tracer des “Bandes” :

• une Bande A de 25m de profondeur par rapport à la Voie pour la réalisation des constructions neuves,
• une Bande B qui va de 25 mètres jusqu'au fond du terrain pour des rénovations de bâtiments existants.

Ces obligations cadrent avec la configuration des lieux du secteur des Chais, nous comptions bâtir du neuf autour de la voie et rénover les vieux bâtiments patrimoniaux plus en arrière, côté façade des Quais.
En revanche, nous pouvons bâtir 100% de la bande A, en prenant garde soit de ne pas créer de baies à l'arrière en venant s'accoler contre des voisins, soit de marquer un retrait L2 en arrière par rapport aux voisins qui devra être égal à la moitié de la hauteur de nos constructions sans être inférieur à 4m. Il est souhaitable naturellement que la “Bande B” serve à instaurer ce retrait L2.
Sur les côtés, L1 se gère comme L2 : soit il est égal à zéro, les bâtiments peuvent s'installer sur la mitoyenneté, s'il n'y a pas de fenêtre bien sûr. Autrement on reprend la règle de gabarit ci-dessus (moitié de la hauteur en retrait avec un minimum de 4 mètres).

Cf. règles évoquées à l'Article 7, non pas pour gérer les distances vis-à-vis des voisins, mais les distances entre les différents bâtiments que nous allons créer.
Et la lettre code ici est le “D”, comme “Distance”.
Et “D” obéit aux règles du Gabarit ci-dessus évoquées: D = H/2 sans pouvoir être inférieur à 4 mètres. A savoir que “L” et “D” peuvent nous obliger à quelques contorsions dans des configurations complexes.

La “Bande A” peut être bâtie à 100%.
Par contre la “Bande B” ne peut tolérer que nous réalisions des travaux sur des bâtiments existants qui représenteraient plus de 50% de sa surface. Reste à affiner l’analyse de l'existant particulièrement sur les parcelles 47, 93, 52, 151 et 141, soit le secteur des chais encore bâtis et en état d'être rénovés.

Ici les urbanistes s'expriment avec “H”. Et “H” décliné en “Hf”, “Hauteur de Façade (hauteur à la corniche ou à l'égout du toit); “Ht” Hauteur Totale (point le plus élevé du toit)
Les règles sont relativement simples :
Pour les constructions nouvelles en “Bande A”: Hf = 15 mètres maxi et Ht peut atteindre 3 mètres de plus avec la pente du toit (soit du R+3 à R+4, rez-de-chaussée plus trois étages …).
Pour les constructions existantes en “Bande A” on ne peut surélever plus qu'un seul niveau, la surélévation ne pouvant excéder en hauteur le dernier niveau avant travaux.
Pour les constructions existantes en “Bande B”: Hf = 9.00mètres maxi et Ht peut atteindre 3 mètres de plus si toit…
Nous n'avons donc pas de problème de limitation de hauteur en perspective.

Le Volet Paysager du permis de construire tient lieu de scène pour ce débat auquel devront se prêter les architectes qui seront d'autant meilleurs que nous aurons su collectivement élaborer notre projet dans toutes ses dimensions, y compris ici patrimoniales et paysagères.

Il s’agit du stationnement privatif, hors les voies.
Le PLU s'intéresse tout d'abord au stationnement des cycles qui doivent désormais trouver un abri couvert et sécurisé. Soit une aire de stationnement (1,5 m²) par logement (en hôtel cela fera 1 place pour 4 chambres, pour les bureaux et commerces 4 places par tranche de 100m² de locaux, pour l'artisanat et l'industrie 2 places pour 100m², etc. …).
Et la voiture …. Il faut compter un nombre de places selon l'importance des logements, soit : une place de stationnement pour un logement de 0 à 100 m², 1.5 place pour les surfaces supérieures (1 place pour 85 m² en ce qui concerne les bureaux et activités…).
A noter que le PLU prévoit deux contraintes en cas d'impossibilité de réaliser ces stationnements auto dans le cadre du projet :

1. ) Obligation de prendre une concession à long terme dans un parc de stationnement public ou privé.
2. ) Ou versement d'une “participation financière” en vue de la création de ce type d'infrastructure.

Voilà qui pourrait être une solution pour collectiviser ce besoin au niveau du quartier.

Sur ce thème, nous saurons, dans le cadre de notre programme, être force de proposition. Le PLU nous engage à aménager 70% de la superficie totale de la “Bande B” en espaces libres et plantations, espace planté d'arbres à hautes tiges, de 10 à 20 mètres de haut; un espace planté se considère en pleine terre, ce ne saurait être de la terre rapportée sur une dalle béton de construction en sous sol.
Il y est aussi clairement mis en garde contre l'imperméabilisation des surfaces libres (béton et bitume) qui provoque des ruissellements de surface et des déséquilibres hydrologiques parfois dramatiques.

L’ensemble du « secteur des chais » représente environ un hectare sur les quatre hectares de l’îlot Dupaty. Cet hectare (entre 9 000 et 10 000 m²) se décompose comme suit :

• Jardins : 2 800 m² environ
• Friches derrière les « grands murs » de la rue Surson : 2 200 m²
• Bâti à conserver : 2 000m environ
• Bâti à démolir : 3 000 m²

Après une première approche et en tenant compte des nuisances des projets en cour (notamment de « l’effet de masque » de l’immeuble Domofrance à bâtir rue Surson), il peut paraître sensé de prévoir :

• la reconversion des friches des grands murs en jardins, du moins en majeure partie, nous obtiendrions alors 4 000 m² de jardins environ,
• la réhabilitation du bâti ancien : 2 000 m² au sol,
• le terrain nécessaire à établir la voie intérieure du quartier, soit 1 200 m² environ.

Reste 2 800 m² environ de terrain à bâtir situé dans la fameuse « Bande A » du PLU.
Ce qui donnerait en terme de Surface à Bâtir :
La réhabilitation du bâti ancien, redimensionné comme le permet le PLU (environ +30% de surface ajoutée par création de niveaux supérieurs), soit 2 700 m².

Nous avons la possibilité de bâtir jusqu’à plus de 15m de haut, soit R+4. En nous contentant d’une moyenne de R+2, soit trois niveaux (moyenne), cela nous donne 2 800 m² X 3 = 8 400 m².
Soit un total de Surface Hors Œuvre Brute de 11 000 m² environ. Si nous soustrayons les surfaces nécessaires aux circulations, locaux techniques, garages et remises, cela donne une Surface Hors Œuvre Nette (SHON) de 8 000 m² environ.
Si nous soustrayons encore les surfaces nécessaires aux différents équipements dont nous rêvons (salles d’activités, laveries, crèches….), voire des ateliers et des surfaces à caractère professionnel, nous pouvons estimer que 80% reste voué à l’habitation, ce qui représente environ 80 logements d’une moyenne de 80 m².